住宅に関する契約

　マイホームの形態によって、物件に関する契約の場合、次のような契約書類があります。
　初めてみる書類ばかりですが、とても大切な書類なのでその内容をよく理解する必要があります。

マイホームの形態 契 約 書 類
分譲一戸建て、分譲マンション 重要事項説明書＋売買契約書
建築条件付住宅 土地の重要事項説明書＋売買契約書
注文住宅（土地なし） 建物の工事請負契約書
注文住宅（土地あり） 建物の工事請負契約書
建物の工事請負契約書 重要事項説明書＋売買契約書

重要事項説明書

宅地建物取引業法（宅建法）により、不動産（土地、建物）の売買契約の前に、宅地建物取引主任者により、物件と取引の２つの項目に関する重要事項について、書面（宅地建物取引主任者の記名捺印がある重要事項説明書）にて説明する義務があります。説明する宅地建物取引主任者は、宅地建物取引主任者証を見せなければなりません。もし、宅地建物取引主任者の資格を持っていない人が説明した場合は違法行為となります。

重要事項説明書のチェックポイントは次のとおりです。

物件に関する項目


項　　目 内　　容
不動産の表示 所在、地番、地目、家屋番号、土地、建物の面積 あらかじめ取り寄せてもらった登記事項証明書や公図、などと照合すること。一致しないときは説明を求める。

契約に関する項目


項　　目 内　　容
売主の表示 売主の住所、氏名など 売主が登記簿と異なるときは説明を求める。また真正の売主である事を証明する書類などを求める
第三者の占有 貸借人などの有無 貸借人などがいるときには、それが正当な契約によるものかを確認し、明け渡しの段取りなどを取り決める。
登記簿に記載された事項 登記簿の記載と合致しているかを確認。
法令に基づく制限 建築基準法、都市計画法の制限 現行の建物が法令の制限に違反している場合などは特に注意。
建築基準法、都市計画法以外の制限 該当するものがある場合には、十分な説明を受ける。
敷地と道路の関係 道路付けなど セットバックの有無。またセットバックする場合には、十分な説明を受ける。
私道指導の負担に関する事項 私道の負担の有無。私道の負担がある場合には、どのような形で負担するか（使用料などの支払い）を確認すること。
飲料水、ガス、電気、排水施設 現状の説明。これから整備される場合はその予定、負担金などの有無を確認すること。
工事完了後の形状・構造など 未完成物件の場合。新築マンションの場合にはパンフレットの記載どおりかなどを確認。
１棟の建物又はその敷地の管理・使用に関する事項 共用部分に関する事項、専有部分に関する事項、専有使用権に関する事項、管理に関する事項など マンションの場合。修繕積立金（中古の場合には滞納の有無）などを確認。滞納がある場合にはその負担をどうするかも確認しておくこと。
売買代金と売買代金以外に授受される金銭 売買代金、手付金、固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金、地代など 売買代金に含まれるもの（消費税の有無）を確認。また手付金の額と支払い時期、残金の支払い時期についても確認する。固定資産税などは売主、買主双方で按分して負担するのが一般的。
契約解除に関する事項 売主側の手付け解除、危機負担に対する特約、ローン条項、売主側の買い替え特例など 契約書の見本があれば照合。記載が一致しているかを確認する。
損害賠償額の予定又は違約金に関する事項 契約の解除をした場合の具体的な違約金についての記述を確認する。
金銭貸借に関する事項 ローンを予定する金融機関、金額、金利、期間、返済方法 ローンの諸経費などについても記載されているか確認する。
手付金保全措置 売主が宅建業者の場合。万一の場合の手続きの方法などを確認する。
支払金又は預かり金の保全措置 売主が宅建業者の場合。「講じない」とする業者が多い。
住宅性能評価制度の利用 新築で住宅性能評価を受けた場合に説明される。

重要事項説明書に関する注意点

　重要事項説明書を契約の当日に初めて目にするケースもあります。説明があったとしても、その場で理解するのは難しいものです。
　必ず契約日より前に、重要事項説明書を入手して、熟読しておきましょう。不明な点は質問をして、納得した上で、重要事項説明書には署名捺印をしましょう。
　重要事項説明書への署名捺印では売買契約は成立していません。

売買契約書

　重要事項説明書を前提に売買契約書に署名捺印します。売買契約書では次の点を再確認しておきましょう。売買契約書への捨印は契約内の改ざんにもつながるので避けるようにしましょう。もし訂正がある場合は、訂正内容を確認して該当箇所に捺印を忘れないようにしましょう。

項　　目 チェックポイント
売買代金と支払日 事前に説明を受けていた売買金額（消費税も含む）や支払日に間違いがないか確認
売買面積 登記簿面積と実測面積が違う場合、どちらの面積で売買価格を決定するかを確認
瑕疵担保 瑕疵担保の対象と期間を確認
税金などの費用負担 固定資産税や都市計画税、光熱費などの費用負担に関する内容を確認
住宅ローン 住宅ローンが借りられなかった場合の契約白紙の条件確認
特約事項 特約事項の記載の有無とその内容確認

工事請負契約

　ハウスメーカーや工務店に注文住宅を依頼する場合と建築条件付住宅の場合は、建設業法第１９条に従って、工事請負契約事項を書面に記載し、記名または署名捺印します。契約書類は２部作成し、双方が署名押印のうえ、互いに保管しておきます。
　工事請負契約書は、売買契約書よりも多くの書類がありますが、とても重要な契約書なので、署名捺印する前に、納得が行くまで依頼をするハウスメーカーまたは工務店に確認をしましょう。

項　　目 チェックポイント
工事内容 設計図書がすべて添付されているか確認
引渡時期 引渡日が伸びてしまうと、現在入居中の賃貸契約の解約や引越しの手配など、いろいろな手間や新たなコストなどが発生し、履行延滞違約金の算定基準日にもなるので記載されているか確認
請負代金の金額 これまでの説明どおりの工事内容に対する代金か確認
そのほかに追加工事が発生して、新たな費用が発生しないか確認
消費税の取り扱いはどうなっているか確認
請負代金の支払方法 手付金、中間金、残金決済の支払日と支払金額を確認
履行延滞違約金 履行延滞違約金に関する項目の有無と履行延滞や違約金の具体的な内容確認

　次に、工事請負契約を補足するために、工事中に起こりうるトラブルの解決方法などについて記載した工事請負契約約款があります。その内容も確認しましょう。工期変更や瑕疵担保の部分は特に重要です。

工事請負契約約款の概要

　・工期の変更や請負代金の変更、損害の負担やその算出方法
　・天災などの不可抗力による工期の変更、損害の負担とその算出方法
　・瑕疵担保保証の対象とその保証期間
　・紛争の解決方法

　そのほかに「仕様書」や「工事代金内訳書」の確認も行いましょう。
「仕様書」とは設計図面だけでは書き表せない仕様項目を書類にしたもので、正確な工事費の概算のために仕様書は不可欠です。希望している仕様に漏れがないか確認が必要です。
　また、「工事代金内訳書は工事金額」の算出根拠となる書類です。項目に漏れがないか、その金額は事前の説明どおりか、理解ができない項目がないかなどを確認します。