あなたにあった正しい金利タイプの選び方
住宅ローン金利の選び方に”絶対これが正解だ！”というものはありません。大切なのはこれからの家計の支出（教育費など）の予想をして、金利の変化による返済額の変更に家計が対応できるかが重要です。
今回は、検討方法の事例を挙げてみますので、参考にしながら、シミュレーション画面を使いながら、自分にあった住宅ローンの金利タイプを選択しましょう。
（事例）
借入金を３０００万円、返済期間３５年、返済方法は元利均等返済、ボーナス返済とします。運用金利は次のように設定します。
・変動金利は2.225％
（基準金利は2.925％、優遇金利は全期間0.7％優遇）
・固定金利選択型の優遇金利は、３年1.8％、５年2.1％、１０年2.3％
（当初の優遇金利が終了した後は、完済まで基準金利から0.4％優遇）
・全期間固定金利は3.2％
検討事項１ 変動金利、一定期間固定金利、全期間固定金利ごとに、返済額を算出してみる
金融機関の金利表をもとに試算をします。
| 金利タイプ | 毎月返済額 | 返済額が一定の期間 |
|---|---|---|
| 変動金利 | 102,877円 | 当初５年間 |
| ３年固定金利 | 96,327円 | 当初３年間 |
| ５年固定金利 | 100,925円 | 当初５年間 |
| １０年固定金利 | 104,059円 | 当初１０年間 |
| 全期間固定金利 | 118,829円 | 完済までの全期間 |
検討事項２ 金利が上昇したと想定した場合の返済額を算出してみる
今回は運用金利が２％上昇していると仮定して、返済額を算出しています。
| 金利タイプ | 新しい適用金利 | 新しい返済額 | 毎月返済額の負担増 |
|---|---|---|---|
| 変動金利 | 4.225％ | 128,597円円 | 約2.5万円 |
| ３年固定金利 | 3.8％ | 126,586円 | 約4.0万円 |
| ５年固定金利 | 4.1％ | 128,361円 | 約2.8万円 |
| １０年固定金利 | 4.3％ | 129,191円 | 約2.5万円 |
| 全期間固定金利 | 3.2＆（変更なし） | 118,829円 | なし |
検討事項３ 子供の教育費などを考えて、返済額が増えた場合でも返済できるか検討する
運用金利の見直しが行われて返済額が増えた場合（ステップ２の結果を参照）、教育費などの住宅ローン以外の家計の支出を考慮して、住宅ローンの返済が可能かどうか検討する。
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住宅ローン金利の選択方法のトレンド ～ 金利ミックス ～ 今年は変動金利や一定期間固定金利のメリットと全期間固定金利のメリットのそれぞれ生かすために、次の事例のように２つの金利タイプを組み合わせできる（通称：金利ミックス）住宅ローンを取扱う金融機関が目につきます。 〔事例１〕 変動金利＋全期間固定金利の金利ミックス 借入金３０００万円、返済期間３５年、返済方法は元利均等返済、ボーナス返済とします。 適用金利と借入金利は次のように設定します。 変動金利を２．２２５％（全期間基準金利から０．７％優遇）、全期間固定金利を３．２％、借入金は変動金利で１５００万円、全期間固定金利で１５００万円とします。 変動金利＋全期間固定金利の金利ミックスの効果 ・効果１ 全期間固定金利より返済額を軽減できる 当初５年間の返済額は１１０，８５２円と全額を全期間固定金利で借りた場合より、返済額が毎月約８千円できます。 ・効果２ 金利上昇のときの負担増を軽減できる 変動金利が５年間で合計２％上昇した場合の返済額は１１５，７３６円と返済額は約５千円の負担増となり、全額を変額金利だけよりも負担増を約２万円軽減できます。 〔事例２〕 １０年固定金利＋全期間固定金利の金利ミックス 借入金３０００万円、返済期間３５年、返済方法は元利均等返済、ボーナス返済とします。 適用金利と借入金額は次のように設定します。 このとき、１０年固定２．３％、全期間固定金利を３．２％、借入金は１０年固定で５００万円、全期間固定金利で２５００万円とします。 １０年固定金利＋全期間固定金利の金利ミックスの効果 ・効果 ライフプランに合わせて返済額を設定し、金利上昇リスクに対応できる 当初１０年間の毎月返済額は１４０，３３０円、１１年目以降の毎月返済額は１０２，９８５円となります。子供が中学生になるまで教育費の支出が少なく当初１０年間は住宅ローンの返済を重点的に行うことが可能で、子供の教育費がかかる１１年目以降は住宅ローンの返済負担を軽減したい場合に有効です。また、返済額は借入時に決定するので、金利が上昇しても変わりません。 |
